案情简介：

项女士以夫妻共同财产在婚内买了一套房子，因项女士与柳先生感情不和，故项女士担心离婚时丈夫柳先生会分走自己的房子，便瞒着丈夫将房子以买卖的形式暂时过户到了自己的妹妹名下，但双方之间无价款交付。协议离婚时，在柳先生不知情的情形下，双方约定将涉案房产归项女士所有。办理离婚后，项女士多次向其妹妹提出要求将涉案房产恢复登记至自己的名下，均被妹妹以各种理由拒绝。

项女士走投无路，在绝望之中找到了我们，希望拿回涉案房产的所有权。

办案经过：

我们梳理完案情后发现当初订立买卖合同就是双方真实的意思表示，故以项女士的名义起诉的赢面很小。而柳先生是近期才被告知涉案房产早在离婚前就已经过户至项女士的妹妹名下，因此我们建议柳先生作为原告起诉项女士及其妹妹，请求双方订立的买卖合同无效。

在庭前梳理的过程中，我们将准备的重点放在了项女士无权处分损害了柳先生的利益以及项女士的妹妹取得房产不构成善意取得这两点上。

首先，涉案房产属于项女士与柳先生的夫妻共同财产，依据《婚姻法》第17条，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，因此在刘先生不知情的情形下，项女士擅自将涉案房产处分给自己的妹妹损害了夫妻对共同财产平等的处理权。

其次，从双方订立的离婚协议可反推，柳先生对房屋处分确实是不知情，否则不可能同意将涉案房产给项女士，故项女士单方处分的行为违反了我国《物权法》第97条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。其商字将涉案房产过户至自己妹妹名下的行为涉及无权处分。

第三，项女士为了规避离婚财产分割将自己与柳先生的矛盾告知其妹妹，与其妹妹协商后，才将房子过户至前期妹妹名下。因此项女士的妹妹对项女士及柳先生的婚姻危机早已知情，依据《合同法》第52条，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。项女士存在恶意串通损害共有人柳先生的合法权益的行为，故项女士与其妹妹订立的房屋买卖合同应属无效。

最后，项女士的妹妹对办理房屋过的背景、过程知道的一清二楚，双方在买卖合同中约定的价格远低于市场价，加之双方之间并没有真实的价款交付，不存在真实交易，依据《物权法》第106条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。项女士的妹妹不属于善意的第三人，故无权取得涉案房产，柳先生作为房屋共有权人有权追回。

不仅如此，开庭时项女士强调涉案房产一直由自己居住使用，多年来的物业费均系自己缴纳，并提供了物业费缴纳的票据。由此我们在开庭时强调了自房产购买以来项女士一直系涉案房屋的实际居住使用人更是证明了项女士与其妹妹之间并非真实的交易关系。

案件结果：

项女士与其妹妹订立的房屋买卖合同无效。

律师看法：

信任是人与人之间相处的基础，更是夫妻感情得以延续的基石，虽然夫妻间的矛盾时有发生，但处分房产不是一件小事，在对房屋作出处分时要敕始毖终、谨言慎行。作出处分决定前，要对受让人有一个全面的了解和判断，这和血缘无关，和亲疏远近亦无关，因为利益当前，谁都能在你面前扮演善良的人。夫妻一方的房屋处分往往涉及到因共有引起的无权处分以及第三人是否适用善意取得，而第三人往往对夫妻感情破裂引发的一方转移房产知情，而与夫妻一方恶意串通，因此基于此订立的房屋买卖合同判决无效的可能性会更大。并且我们要借用这个案例提醒广大当事人，若只是为了规避离婚财产分割而暂时将房产过户至他人名下，最好要与受让人订立书面协议，以避免将来无法取回房产的风险。

曹晓静律师 有温度的婚姻家庭律师，最贴心的的法律服务专家

北京市盈科律师事务所 高级合伙人

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