住房问题，无论何时都是重要的民生问题。随着改革开放的不断深入，各行各业，各个领域都发生了翻天覆地的变化，要说变化最大的当属国内的房地产市场。在过去的一段时间里，中国房地产市场的快速发展，极大地促进了经济发展也给人们的生活带来了不小的改变。对于很多朋友来说，如何拥有一套属于自己的住房，是很多人梦寐以求的事情，然而近些年，因为房产而引发的纠纷也是屡见不鲜。

王女士家中，在任何人都不知情的情况下，父母留下的房产突然变更为弟媳的名字，不知这是弟弟故意欺骗还是另有隐情？面对纷繁错杂的现状又该从何处入手？北京电视台科教频道《律师帮帮忙》首播14：10分，重播23：40分的节目中，曹晓静律师和怀向阳律师将为王女士理清，家中房产的那些事。

案例回顾

王女士的老公在家中排行老大，下面还有两个弟弟。1994年家中老房子拆迁的时候，一共分到了三套属于单位的自管公租房。其中两位老人分得一套三居室，王女士和老公以及三弟一家各分得一套两居室。

母亲曾经表示，希望老三将自己名下的两居室出租出去，老三一家搬到父母这套三居室内与父母共同生活。为了表示对老人的尊重，对于母亲的想法，王女士一家并没有反对。在三弟与父母共同居住期间，王女士的公公去世，据王女士所说，公公并未对房产留有遗嘱，父母名下公租房的承租人也一直没有变更。

2014年房改，从房管所传来的一个消息，让王女士和老公又惊又怒。原来，房管所的过户部门通知王女士一家，房改政策是令原有的公租房变更为产权房，在变更的过程中，原本属于父母居住的这套三居室，在变更的过程当中直接变成了弟媳的名字。在获知这个消息后，王女士的爱人表示，不能接受这个事实，认为这是不可能的事情。

2019年，随着王女士婆婆的因病离世，因为这套父母留下房子的归属问题，一家人争吵不断，关系紧张。现在王女士想知道这套房子自己还能否分到相应的份额？希望专业的律师能给自己指点，以合法的途径解决家中的纠纷。

律师支招

怀向阳律师表示，王女士的公婆先后去世，也都并未留有遗嘱，房产应该按照法定继承的方式继承。但是，目前这套房子登记在老三的爱人名下，从形式上来看，这套房子并不能作为老人的遗产来继承。王女士对房产是否曾经办理了变更承租人的手续，并不清楚，这点需要王女士进一步的核实相应的情况。对于公房承租人变更，往往与实际居住权、日后的拆迁利益相关，所以现实中很容易产生纠纷。公房变更承租人是有一定条件的，依据《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》，公房变更租赁户名应当符合下列条件：

（一）承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的；

（二）承租人户口迁离本市，本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的；

（三）承租人死亡，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的；

（四）承租人死亡，其生前在本处无共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶与直系亲属协商一致要求变更租赁户名的。

根据以往的办案经验，北京一个的家庭享受两次房改政策，包括获得两套承租公房这个的确是不符合现有政策规定的。自管公房和直管公房其实是有一定区别的，对于自管公房来说，单位自主权会更大一些，但是，单位也不能完全违背，北京市对于公房承租的相关政策。

曹晓静律师根据目前的情况，从两点为王女士进行分析。首先，涉及到王女士的公公和婆婆名下的公房，在变更承租人的程序上是否合法。如果说原承租人是王女士的公公，那王女士的婆婆自己是没有办法单独完成变更的。

实践中，变更公房承租人分为两种情形：

第一种，原始承租人在世，去直管单位沟通，符合相关条件直接变更即可，无需公证；

第二种，原始承租人去世，办理上述公证事项则需要原始承租人所有继承人均到场方可办理。

一般来讲，办理变更要符合下述条件：

1.原承租人死亡或外迁；

2.与原承租人为同一户籍；

3.是原承租人的家庭成员；

4.与原承租人共同居住二年以上；

5.没有其他住房。

只有符合以上五个条件，才能变更公房的承租人。另外对于承租房变更的手续，曹晓静律师建议王女士可以通过以下三种渠道来取得

1.申请信息公开

2.去原单位了解

3.去法院诉讼，申请法院去调取

其次，通过王女士的描述，在2014年房改的时候是使用了父母的工龄购房，根据《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第六条规定：“按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式：（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。”所以根据上述规定，这套房子即便已经变更到弟媳的名下，也不能完全属于弟弟和弟媳。

曹晓静律师  有温度的婚姻家庭律师，最贴心的法律服务专家

北京市盈科律师事务所  高级合伙人

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